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카마그라구입 “서울은 슈퍼사이클…거대한 분양시장 조속히 열어야”

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작성자 황준영
댓글 0건 조회 8회 작성일 25-10-20 21:27

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카마그라구입 [주간경향] 도시계획 전문가인 김경민 서울대 환경대학원 교수는 요즘 부동산 전문가, 유튜버로 더 유명하다. 미국 하버드대에서 도시계획·부동산을 연구한 그는 2021년부터 빅데이터와 거시경제 환경에 기반한 국내 부동산 시장에 대한 전망을 꾸준히 내놓고 있다. 지난해 서울 부동산의 슈퍼사이클 진입을 경고한 그는 올해 한강벨트와 강북 지역 부동산의 도미노 상승을 예측하기도 했다. 부동산 폭등장의 기세를 꺾기 위해 정부가 세 번째 부동산 규제책을 내놓은 지난 10월 15일 연구실에서 그를 만났다. 그는 “수요를 통제하려는 정책은 실패할 수밖에 없다”며 “지금 정부가 할 일은 거대한 분양 시장을 조속히 여는 것뿐”이라고 강조했다.
-서울 부동산 가격의 상승, 슈퍼사이클에 대해 예측하고 경고했다. 많은 사람이 인구가 줄어들고, 경제가 이렇게 나쁜데 어떻게 그런 일이 벌어질 수 있을까 의구심을 가졌는데 실제로 일어나고 있다.
“서울은 글로벌 도시다. 집값 상승은 지금 전 세계에서 일어나고 있는 글로벌 트렌드다. 부동산은 금융 시장과 공간 시장으로 볼 수 있는데 지금 전 세계가 똑같이 인플레이션, 금리 인하로 인한 유동성, 시공비 인상에 따른 공급 부족 문제를 겪고 있다. 글로벌 시장과 동조해 서울은 지난해에 이미 슈퍼사이클에 들어갔다. 도미노 상승으로 이어지고 있는데, 만약 정부 개입이 없다면 걷잡을 수 없는 상황이 될 조건이다. 또 경기가 좋지 않다고 해도 상대적으로 경기가 좋은 곳(서울)으로는 인구가 몰린다. 인구가 줄어든다고는 하지만, 가구가 분화되면서 서울의 세대 수는 증가했다는 점도 간과해선 안 된다.”
-정부가 세 번째 부동산 대책을 내놨다. 이번 대책은 대출 규제, 규제지역 확대, 향후 세 부담 강화 등 정부가 할 수 있는 규제책이 망라됐다.
“결국 정부의 대책은 수요를 잡겠다는 것이다. 그런데 수요를 잡겠다는 정책은 가격 상승기, 문재인 정부 때 매달 나왔다. 그런데 잡혔나? 그렇지 않았다. 무엇보다 인플레이션이 지금보다 더 강하게 몰려온다. 우리나라 관세 전쟁은 아직 시작도 안 했다. 멕시코가 우리에게 관세를 올릴 줄 누가 알았나. 수입물가의 전이가 본격화되면 지금과 다른 차원의 인플레이션이 시작될 텐데, 극심한 인플레이션 상황에서 부동산이 인플레를 헤지(hedge)한다는 것은 상식 중의 상식이다. 그리고 토지거래허가제를 한다고 해서 사람들이 못 사는 것이 아니다. 자금 출처에 대해 증명만 하면 된다. 물론 은행 대출을 굉장히 억제했지만, 사금융을 일으키든 증여를 받든 친지에게 빌리든 시장에 참가하려는 수요는 계속 눌리지는 않을 것이다.”
-올해보다 내년이 더 어려울 것이라고 했다. 당장 정부나 지자체가 해야 할 일은 무엇인가.
“지금은 실수요자, 무주택자가 집을 사고 싶어한다. 그런데 공급이 이렇게 줄어들면 내년에 전세, 월세가 급등할 텐데, 이는 (사람들을) 점점 더 비합리적으로 만들게 된다. 집을 사기 위해 무슨 수를 써서라도 대출을 일으키려고 할 것이다. 그래서 수요를 억제하는 식의 정책은 절대 작동할 수 없다. 정부가 당장 해야 할 일은 엄청나게 큰 분양 시장을 최대한 빨리 여는 것이다. 재건축은 안 된다. 재건축·재개발은 기본적으로 민간부지이고, 잡음 없이 돌아가기 어려운 구조다. 오세훈 서울시장이 공급대책으로 재개발·재건축을 빨리하겠다고 하는데 이것은 사기에 가깝다. 재건축·재개발은 아무리 당겨도 7년, 10년 이후의 이야기다. 지금과 아무 상관이 없는 이야기다. 지금 정부와 서울시가 엇박자를 내고 있는데, 양측이 협조해서 땅이 확보된 국공유지에 최대한 빨리 아파트를 지어 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양하겠다고 밝혀야 한다. 서초 서리풀지구는 거의 확보가 돼 있고, 용산 정비창 부지는 코레일 땅이고 확보도 돼 있다. 상암동 국제업무지구, 동대문 경찰청 경비대 부지도 마찬가지다. 최대한 끌어모으면 충분한 물량이 나온다.”
-지금과 같은 가격 급등기에서 소외되는 청년층, 저소득층은 어떻게 해야 하나. 특히 초고가 슈퍼스타 단지의 출현, 극심한 주거 양극화에 대해서도 지속적으로 경고해왔다. 정부가 이 같은 현상을 완화하기 위해 할 수 있는 일이 무엇일까.
“임대시장에도 변화가 필요하다. 특히 지금과 같은 전세 중심의 구조가 바뀌어야 한다. 빌라에서 전세사기가 터졌을 뿐이지 아파트에서도 전세사기는 언제든 터질 수 있다. 전세는 법적인 보호를 못 받는 위험한 투자상품이다. 부동산 시장 측면에서도 전셋값은 주택가격 하락 시 가격의 하방 지지역할을 하면서 시장을 왜곡시킨다. 때문에 전세는 부동산 시장 안정을 위해서라도 적어도 반드시 반전세화 돼야 한다. 전세대출 상품도 더 제어돼야 한다. 물론 전세가 반전세나 월세화되면 주거비 부담이 일시적으로 커질 수 있다. 이 부분은 공적 보조가 필요하다. 저소득층이나 중위소득 이하의 가구에 임대료를 바우처 형태로 정률 지원하고, 이들이 도심의 다양한 지역에서 살 수 있도록 보조해야 한다. 현재 (거주비에 대한) 우리나라의 공적 지원은 턱없이 부족하다. 미국에서는 건설교통부 예산의 절반이 이 같은 주거비 지원 바우처를 위해 편성된다.”
-잘못된 부동산 세제가 시장 왜곡을 거들고 있다는 지적도 여러 차례 했다.
“가장 먼저 공시가격현실화율, 공정시장가액비율로 치는 보유세 장난을 멈춰야 한다. 정부가 바뀔 때마다 보유세가 바뀌는 게 말이 안 된다. 사람들이 가진 가장 큰 재화를 가지고 정치권이 벌이는 포퓰리즘이다. 근본적으로는 지나치게 낮은 보유세를 현실화해야 한다. 보유세를 올려야 하는데 이를 위해서는 종합부동산세를 폐지하고, 0.1% 수준에 불과한 보유세 실효세율을 0.3%까지 올리자고 정치권이 합의할 필요가 있다. 이렇게 보유세를 올리는 대신 양도소득세를 낮추는 방안도 패키지로 논의돼야 한다.”
-보유세를 현실화했을 경우 당장은 현재 소득이 없고 집 한 채만 있는 노년층이 세 부담에 쫓겨날 수 있다는 우려가 있다.
“금융으로 쉽게 풀 수 있는 문제다. 일정 연령 이상 소유주의 보유세는 물가상승률에 준해 일단 받고, 양도 시 양도차액으로 덜 받은 보유세를 한 번에 받는 식으로 해결할 수 있다.”
-대규모 전세사기 사건 이후 빌라 기피 현상이 심화하면서 아파트 쏠림, 가격 상승이라는 흐름이 더 강해지고 있다.
“세대 수로 보면 서울에서 아파트가 한 190만개, 빌라가 200만개 가까이 된다. 세대 수가 빌라가 더 많다. 그럼에도 우리는 아파트만 얘기한다. 현재 빌라 지역은 과거 같은 가족 단위 주거지가 아니라 1인 가구 지역으로 완전히 재편되고 있다. 그런데도 정책적으로 아무도 주목하지 않고 있다. 무엇보다 (공급절벽 상황에서) 빌라의 중요성을 간과하고 있다. 빌라에 거주하는 사람들의 더 나은 생활을 위해 무엇을 해야 할지 더 늦지 않게 얘기해야 한다. 치안이나 생활 편의성 등 주거 환경을 개선하고 괜찮은 주거 대안으로 발전시켜 다시 시장에서 주목받도록 만들어야 한다.”
-부동산이라는 예민한 주제에 대해 도시계획 학자가 의견을 내놓는 것에 대해 부담이 있었을 것 같다. 그럼에도 대중과 소통하려는 이유가 있나.
“유튜브에서 비전문가들이 나와 잘못된 정보를 주는 것을 보면서 이대로는 안 되겠다고 생각하게 됐다. 데이터나 분석 결과를 가지고 시장을 분석해 합리적으로 추론하는 목소리가 필요하다고 생각했다. 우리나라에 주택 연구자가 굉장히 많다. 그분들이 목소리를 내지 않으면 비전문가들에 휘둘리는 시장의 왜곡이 생긴다. 욕도 많이 먹었는데, 그럼에도 이 일을 계속하고 있는 이유인 것 같다.”
더불어민주당 박지원 의원이 김현지 대통령실 제1부속실장 국정감사 출석 논란과 관련해 “‘너 똑똑한데 국감 받아라’라고 국감에 출석할 것을 권유했더니 김 부속실장이 ‘안 나간다고 안 했어요’라고 답했다”고 전했다.
18일 광주방송에 따르면 박지원 의원은 지난 16일 이 방송의 ‘여의도 초대석’에 출연해 김 실장과의 전화 통화 내용을 이같이 소개했다.
박 의원은 김 실장의 출석 문제와 관련해 “그때는 총무비서관이었고, 총무비서관은 국감에 나와야 하지만 지금은 부속실장”이라며 “부속실장이 박근혜 (전 대통령 청와대) 문고리 십상시 권력처럼 비리가 있는가, 내란을 일으켰는가”라고 했다. 이어 “사실이 아닌 것을 이재명 대통령을 공격하기 위해서 김 부속실장을 중상모략 공격하고 있다”고 덧붙였다.
박 의원은 “제가 김현지 부속실장을 잘 안다. 담양 출신에 광주에서 고등학교 나오고 대학은 서울에서 다녔다. 그리고 자식이 고등학교를 다닌다”면서 “그런데 ‘안방마님이다’, ‘빨갱이다’ 이런 중상모략을 해서 되겠느냐”고 반문했다.
박 의원은 지난 9일에도 한 라디오에 출연해 ”김 부속실장이 총무비서관을 맡고 있을 당시 “(국감에) 안 나온다는 소리를 안 했는데 왜 그러는지 모르겠다”며 출석 의사를 내비쳤다고 전하면서 “똑똑하고 야무지다. 저 같으면 나와서 한바탕 할 것”이라고 말하기도 했다.
우리 관세협상단이 미국으로 건너가 협상을 진행 중이다. 일본과 유럽연합(EU)은 이미 미국과 관세협상을 타결하고 15% 상호관세를 적용받았다. 미국 트럼프와 중국 시진핑 사이에 관세전쟁이 다시 불붙을 가능성도 올라가고 있다. 협상을 앞둔 우리에게는 악재임이 분명하다.
미국 협상팀은 우리의 외환보유액을 보고 들어오고 있다. 트럼프의 관세 정책에 영향을 주는 것으로 알려진 스티븐 마이런의 보고서에 따르면 한국의 대미 무역수지 흑자를 구조적 적폐로, 외환보유액을 그 결과물로 보는 것 같다. 동맹국 한국이 미국을 이용해 만성적인 흑자를 올리고 달러를 쌓고 있다는 것이다. 결국 이 돈을 미국을 위해 쓰는 것이 근본적 문제 해결이라는 인식이 깔려 있다.
먼저 합의를 한 일본과 우리의 사정은 다르다. 일본은 막대한 순대외채권과 본원소득 흑자로 해외에서 달러 현금 흐름이 꾸준히 들어온다. 엔·달러 스와프·레포(환매조건부채권) 시장은 깊고, 메가뱅크·보험·연기금이 보유한 달러 예금·자산 풀도 크다. 일본은행은 미 연준과 상설 스와프 라인이 있어 문제 발생 시 즉시 달러 유동성에 접근할 수 있고, 보유한 미 국채를 팔지 않고도 달러를 빌려 쓸 수 있는 선택지가 넓다. 초저금리 엔화 덕분에 스와프 비용도 낮다. 반면 한국은 상품 흑자에 더 민감하고, 달러 도매조달 의존도가 높아 급한 집행은 환율·금리를 흔들기 쉽다.
한국은행에 따르면 우리 외환보유액은 2025년 9월 말 기준 약 4220억달러이고 상당 부분을 미국 국채로 들고 있다. 만약 3500억달러의 현금을 빠르게 마련해야 한다면 미 국채를 팔 수밖에 없다. 급할수록 가격을 깎아 팔게 되고, 목표 금액을 짧은 시간에 맞출수록 손실이 커진다. 불가피하게 외환보유액을 쓰게 된다면 원화의 안정성을 받쳐줄 원·달러 스와프가 필수다. 외환위기를 겪은 경험을 돌아보면, 원화에 대한 안정 장치 없이 더 진전된 합의를 하기는 곤란하다.
달러 대신 원화로 넣는 해법도 외화 유출과 비슷하다. 우리는 원화를 주고, 상대는 그 원화를 팔아 달러를 산다. 그 순간 환율은 오르고 시장의 달러 수요가 늘어난다. 국내에 남은 원화를 흡수하려면 통화안정채나 레포를 더 발행해야 하기 때문에 그만큼 비용이 든다. 수반되는 인플레이션은 필연적으로 각오해야 하는 비용이다. 겉보기에는 원화로 지급해 별문제가 없어 보이지만, 실제로는 돌아 돌아 외화가 유출되는 효과가 난다.
주한미군을 전략적으로 운용할 수 있다는 미국의 메시지는 이번 협상에서 분명한 압박으로 작동한다. 병력 전개나 훈련 강도 조정 신호만으로도 여론과 시장은 긴장한다. 한반도 안전이 흔들릴 수 있다는 인식이 퍼지면 우리 협상단이 불리한 조건에 합의할 수밖에 없는 압박이 된다. 최근 정부가 자주국방을 강조하는 것도 이런 맥락에서 볼 수 있다.
합의를 불가피하게 빠르게 해야 한다면 독소 조항을 걸러내야 한다. 미·일 협상은 공적금융과 민간자금을 섞어 빠르게 집행하고, 미국이 프로젝트 선정을 주도하며, 환율 영향은 스와프·레포 등으로 최소화하는 방식이 뼈대다. 우리는 이 틀을 참고하되 거버넌스는 한·미 공동위원회로 균형을 맞추고 핵심 안건에 거부권과 3~5년 재검토 조항을 넣어야 한다. 자금은 연간 직접 집행 상한과 분기 한도를 두고, 환헤지 비율·비용 분담·급등 시 자동 재검토 규칙을 계약에 숫자로 명시할 필요가 있다. 투자 수익과 손실은 출자 비율대로 동등하게 나누고, 원금 보장이나 우선 손실 같은 요구는 피해야 한다.
우리 주력 산업인 자동차와 반도체의 차이도 전략에 반영해야 한다. 자동차는 부품과 완성차 모두 대체 탄력성이 높아 관세가 1~5%만 올라도 소비자가 경쟁국 제품으로 쉽게 갈아탈 수 있고, 그 부담이 우리 생산자에게 돌아온다. 반면 반도체는 자격과 장비 록인이 강해 대체 탄력성이 낮다. 생산국이 제한적이라 관세 일부는 미국 내 가격에 전가할 여지가 있다. 이런 산업별 특성을 고려하면 자동차는 관세율 최소화에, 반도체는 품목관세 적용 시점과 범위 통제에 협상 역량을 집중해야 한다.
정치·외교의 이벤트 캘린더는 협상에 압력을 준다. 그러나 캘린더는 마감선이 아니다. 아시아·태평양경제협력체(APEC) 정상회의를 앞두고 성과를 내기 위해 서두르면 단기 압박은 벗어날 수 있어도 우리가 치러야 하는 중장기 비용은 커진다. 오늘의 과시보다 내일의 지속 가능성이 중요하다. 분석은 빠르게, 결정은 신중히 해야 한다. 로마 황제 아우구스투스의 좌우명이었던 “서두르되 천천히(Festina lente)”란 구절을 협상단에 주문하고 싶다.

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